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CONCLUSIONES DE LA JORNADA DE PRESENTACION
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WORLD CAFÉ 23/11/2009
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Introducción
Con fecha 23 de Noviembre de 2009, organizado por el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y
Transportes del Gobierno Vasco y en colaboración con Innobasque-Agencia Vasca para la
Innovación , se llevó a cabo la Presentación de la jornada “Hacia el Pacto Social por la Vivienda en
Euskadi”.
El objetivo del proceso iniciado es lograr un “gran pacto social, político e institucional, por encima de
sensibilidades y de ideologías" en un asunto tan sensible como el de la vivienda, y que anteponga
siempre en primer lugar el interés general y la garantía del derecho. Pretende ser un marco estable de
impulso y acuerdo social en la política de vivienda. Un Pacto es un “compromiso”.
Para ello, el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco ha movilizado
a todas las administraciones junto con los Agentes sociales y la ciudadanía en general (acción
coordinada), y ha solicitado la participación de todos los agentes implicados (instituciones, entidades
financieras, promotores, cooperativas, asociaciones….) para llevar adelante este proceso.
Este documento, pretende recoger las conclusiones y aportaciones de las más de 110
personas/organizaciones que participaron en la sesión de World café organizada en dicha jornada y
dinamizada por Innobasque, en la que se formularon diferentes preguntas de interés para el Departamento
a fin de poder organizar las futuras mesas de trabajo que desarrollaran los ejes estratégicos que formen
parte del Pacto Social por la Vivienda en Euskadi.
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HACIA EL PACTO SOCIAL POR LA VIVIENDA
ETXEBIZITZAREN ALDEKO ITUN SOZIALA LORTZEKO BIDEAN
1) ¿ES ADECUADA LA VIVIENDA PROTEGIDA EXISTENTE A LA DEMANDA REAL?
NO se considera adecuada por los siguientes motivos:
Por el sentido que han tomado algunas políticas públicas:
�� El régimen jurídico de la vivienda ofertada no ha sido el más apropiado. Se ha “primado” ofrecer
vivienda en propiedad frente a opciones como el alquiler. No se ha desarrollado, por tanto, un
gran parque público de vivienda de alquiler. Se pone como ejemplo de la Política de Vivienda a
Alemania (un gran parque de viviendas de alquiler, donde alquilar es muy barato). Se propone
reforzar el parque de vivienda en alquiler y BLINDAR el alquiler (garantizar que se pueda
continuar durante más tiempo disfrutando el alquiler, evaluando continuamente la necesidad real
de los solicitantes en cada momento).
�� No se ha conseguido diluir la idea de que la vivienda es una forma de ahorro con altas tasas de
rentabilidad-retorno frente a la idea de que es un bien de disfrute.
�� El parque de vivienda libre está sobredimensionado.
�� La “acumulación” de vivienda no se ha penalizado (p.e. tributariamente) más bien lo contrario
(desgravaciones, etc.)
�� Inseguridad/seguridad jurídica de la política de alquiler. No se han desarrollado suficientemente
mecanismos de defensa que favorezcan al arrendador de una vivienda vacía. La inseguridad
jurídica del arrendatario es patente, y ha resultado ser uno de los mayores frenos para fomentar el
alquiler (“en países como Alemania en 72 horas si no se paga la renta la policía puede entrar y
desalojar el piso”).
�� La vivienda tasada, tampoco está sirviendo para tapar el “gap” existente entre las viviendas
protegidas y las libres. Se considera que la Política de Vivienda debiera incluir el fomento de la
vivienda tasada como medida a corto plazo.
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�� Posibilidad de facilitar el salto del alquiler a la compra de vivienda (¿alquiler con derecho a
compra?).
�� En definitiva, la vivienda protegida actual, ha perdido su fin social original, y por tanto tiene que
volver a ajustarse a tal fin.
�� La vivienda protegida no ha de satisfacer a toda la demanda, sino únicamente aquella que
dispone de unas determinadas condiciones que imposibilitan su acceso a la vivienda libre.
Por motivos económicos:
�� El precio de la vivienda protegida debe adaptarse a las circunstancias y capacidad económica del
comprador destinatario, y no como ahora que resulta claramente beneficioso para muchas
personas
( “toca” en propiedad y para toda la vida).
�� El sistema de financiación del modelo actual es insostenible: la vivienda libre no puede seguir
asumiendo el coste de la vivienda protegida en propiedad
�� Las escalas más bajas, las más desprotegidas y quienes a mayores dificultades se enfrentan se
encuentran con problemas de financiación.
�� El mercado financiero debiera cambiar en un contexto más generalizado de alquiler.
Por la tipología de la vivienda:
�� El tipo de vivienda protegida que se está construyendo no es la adecuada a la demanda real del
destinatario final.
�� No se ofrecen viviendas adaptadas a las diversas necesidades reales cambiantes (por ejemplo,
cambios en las unidades familiares, diferentes etapas vitales, etc.). Sería necesaria la adecuación
de viviendas a las diferentes casuísticas existentes.
�� Se considera importante disponer de viviendas “flexibles”: distintos usos para diferentes etapas de
la vida..
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Por motivos de territorialidad:
�� Gran desequilibrio territorial (gran oferta de Vitoria frente a la escasez de suelo en Bizkaia,
diferencias entre ciudades y pueblos).
�� La oferta se hace en función del suelo disponible y no en función de la demanda localizada.
�� Hay que tener en cuenta la demanda en núcleos de menos de 3.000 habitantes.
Por los criterios para su asignación:
�� El método de sorteo actual se considera un “regalo”.
�� No se contempla la revisión de las situaciones. La calificación permanente de vivienda protegida
no parece la más adecuada, porque las circunstancias económicas de los demandantes varían
con el tiempo.
�� No se contempla la rotación en la vivienda protegida (en la medida que las necesidades de
vivienda pueden variar)
�� Hay un segmento de personas que no tiene posibilidad de acceder a una vivienda de protección
oficial porque su nivel de renta es superior a lo exigido en Etxebide, y tampoco puede acceder a
una vivienda libre porque su nivel de renta no es suficiente para acceder a la compra.
�� Pese a que se ha realizado un esfuerzo por depurar las listas de Etxebide, continúan dándose
situaciones injustas (por ejemplo, parejas en las que ambos solicitan vivienda). Asimismo, habría
que profundizar en la caracterización de esta demanda. No se puede equiparar la demanda de
Etxebide a la demanda real (“ ni están todos los que son, ni son todos los que están”).
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HACIA EL PACTO SOCIAL POR LA VIVIENDA
ETXEBIZITZAREN ALDEKO ITUN SOZIALA LORTZEKO BIDEAN
2) ¿CUÁLES DEBEN SER LOS COLECTIVOS PRIORITARIOS DE LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA?
�� El acceso a la vivienda protegida ha de ser en base a las condiciones económicas
presentes y futuras de cada persona y no en función del colectivo al que se le asocie .
o El plan debería favorecer al conjunto de la ciudadanía vasca, no sólo a las rentas más
bajas.
o El nivel de renta disponible (revisada periódicamente) debería ser el criterio de asignación
prioritario.
o Los colectivos se tienden a “politizar”, cada vez se suman más en función (en ocasiones)
de presiones sociales.
o La gran mayoría de la sociedad (excluida de este tipo de políticas, pero que tiene muy
difícil el acceso a la vivienda libre) también debería ser beneficiaria de políticas de
vivienda (ayuda al acceso). A ningún ciudadano debería costarle más del 30% de su renta
acceder a una vivienda.
o Se rechazan los colectivos y se plantea que la política de vivienda debe ir dirigida a toda
la ciudadanía, priorizando las personas que más necesidades tengan en función de
báremos reales (económicos, familiares, otros). Se prefiere hablar de casuísticas y no de
colectivos.
o Tenemos derecho a tener acceso a una vivienda (y la Administración debe velar por ese
derecho), pero en ningún caso tenemos derecho a que la Administración nos garantice la
propiedad de una vivienda.
�� El régimen en el que se ofrezca la vivienda no puede ser a elección del demandado sino
que tiene que ir ajustado a las condiciones económicas presentes y futuras de cada persona y
además en constante revisión. En este sentido, sería interesante que a la hora de adjudicar
las viviendas :
o Se fijaran criterios de idoneidad previos
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o Se contemplará una rotación de las VPO de acuerdo a las necesidades de cada momento
de los beneficiarios
o Existiera una política de alquiler, o alquiler con opción de compra en función de las
previsiones de los demandantes-beneficiarios
o Se contemplaran itinerarios de acceso a la vivienda para el demandante. La gente
necesita cambiar a lo largo de su vida. Por ejemplo, crear un comité de evaluación para
evaluar cada 5 años, si se tiene derecho o no a continuar.
o Adaptar la oferta a la movilidad laboral, evitando padrones que impiden dicha movilidad.
�� Cara a satisfacer el acceso a la vivienda (entendido como un derecho universal), no es posible
tener una única política de vivienda. Habría que distinguir:
o Política para colectivos en riego de exclusión: la Política de Vivienda es una parte de las
políticas públicas para atender a estos colectivos (indispensable, pero no suficiente). Deben ser
atendidos de forma prioritaria pero mediante un trabajo coordinado entre áreas (no es sólo
darles una vivienda). Dar una vivienda a los que están en riesgo de exclusión social, no les
excluye del riesgo.
o Políticas para facilitar el acceso a la vivienda. La Administración está obligada a contemplar
en sus políticas de vivienda a todos sus ciudadanos, atendiendo a:
�� La disposición y precio del suelo
�� Rehabilitación de viviendas (accesibilidad para personas mayores o con discapacidad,
etc.)
�� Mejora de zonas degradadas y políticas de vivienda activa.
�� Políticas que promuevan el equilibrio territorial (ciudad vs. rural, etc.)
�� Se plantean políticas dirigidas a los jóvenes pero orientadas al alquiler.
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HACIA EL PACTO SOCIAL POR LA VIVIENDA
ETXEBIZITZAREN ALDEKO ITUN SOZIALA LORTZEKO BIDEAN
3) ¿ESTÁ DE ACUERDO CON LOS EJES ESTRATÉGICOS PROPUESTOS? ¿QUÉ OTROS
PODRÍA INCLUIR?
�� Los ejes son políticamente correctos pero excluyen al 80% de la población. Se echa en falta
al ciudadano en general que no pertenece a ningún colectivo.
�� Al ser tan generales, no se puede estar sino de acuerdo con los ejes propuestos, aunque
se destaca la ausencia de los siguientes elementos:
o Políticas de promoción de la vivienda en general y la libre en particular, como motor
necesario que equilibre la oferta de vivienda protegida, incluyendo la actuación sobre los
precios del suelo.
o Revisar el marco regulador para facilitar que los Ayuntamientos puedan sacar suelo de
forma más rápida y a unos precios más adecuados.
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�� En este sentido, se propone:
o Unir los ejes 1,3, 4 y 5 bajo un mismo epígrafe (Política Social de Vivienda) o poner
“mejorar el acceso a la vivienda de los colectivos que lo demandan”
independientemente del colectivo que sea. Los ejes 1, 3, 4 y 5 se consideran fruto de una
mera segmentación.
o Impulsar la rehabilitación dentro del eje 2 propuesto (no consume suelo y es más
sostenible).
�� No se trata de construir más y más viviendas, sino de regenerar zonas degradadas
en las ciudades/pueblos.
�� Impulsar la rehabilitación de vivienda rural.
�� En este apartado es importante la concreción de líneas y la contundencia
administrativa.
o Reenfocar el eje 6, teniendo en cuenta la relevancia del papel de los Ayuntamientos
como consecuencia del marco actual. Por ello se propone la siguiente formulación:
“Reestructurar el papel de los Ayuntamientos” definiendo un marco de actuación que
potencie su interés por la construcción de viviendas más asequible. En el Eje seis, se
recalca la importancia de los ayuntamientos pero también la necesidad de que haya una
armonía y flexibilidad para la movilidad laboral. Mayor cercanía a las necesidades reales.
o Incluir los siguientes ejes:
o EJE: Replantear el marco legal actual (Ley del Suelo, etc.) para generar suelo con
rapidez y poder así asegurar la viabilidad del plan propuesto. Para una buena política
de vivienda, es necesaria una buena ley del suelo, un apoyo urbanístico concreto.El
motivo es que el modelo vigente se sustenta bajo la premisa de que la vivienda libre
es capaz de soportar los costes que la vivienda protegida no cubre. Dadas las
circunstancias actuales y previsibles de futuro, dicha premisa es insostenible y por
tanto es necesario acometer con urgencia una reestructuración del modelo si
realmente se quiere hacer realidad el plan propuesto. Unificar criterios y políticas
coordinadas con los ayuntamientos.
• Es necesaria una nueva ley del suelo para que este no alcance cotas de valor del
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70% del precio de la vivienda libre.
• Excesivo encarecimiento de la VIVIENDA LIBRE, derivado básicamente de la
especulación del SUELO (ayuntamientos), y de los márgenes manejados por el sector
de la PROMOCIÓN y CONSTRUCCIÓN. La diferencia tan elevada entre la oferta LIBRE
y VPO hace que el mercado no resulte transparente y que no se autoregule.
o EJE: Potenciar el régimen de alquiler y desarrollar un amplio parque de
viviendas en este régimen a partir de la colaboración público-privada .
• Para ello, será necesario poner en marcha marcos que resulten atractivos
para los inversionistas privados (ejemplo: posibilitar la desprotección de viviendas
transcurridos 10-15 años en régimen de alquiler, con la consecuente generación
de plusvalía, medidas fiscales ad-hoc, etc.).
• Dimensionar el parque de alquiler necesario para atender las necesidades de
la gran masa social, ya que sería un factor estabilizador en el mercado
inmobiliario. El fomento del alquiler respeta además los “itinerarios” vitales de las
personas y también promueve una mejor utilización de los recursos públicos
(genera situaciones revisables).
• Asimismo, falta de cultura de ALQUILER de la vivienda como estilo de vida,
asociado además a otros aspectos (movilidad, etc…).
• Trabajar en la movilización de la vivienda vacía
• Parece que aún existe miedo a la vivienda social (vivienda en alquiler), porque
con este tipo de vivienda, la Administración tiene que hacer frente a las posibles
problemáticas que puedan surgir: impagos, problemas de convivencia con los
vecinos, creación de guetos, etc.
o EJE: Coordinación administrativa:
• En cuanto al equilibrio territorial, tener más en cuenta a las personas y a sus
necesidades y menos al lugar
• Habría que alinear la exclusión social con el resto de las políticas sociales, la
exclusión no es un problema exclusivo de vivienda.
• ¿Dónde encajaría la política fiscal? Es necesario incluir un la Política fiscal
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como elemento que favorezca el acceso a la vivienda para la totalidad de la
ciudadanía vasca, ya que ahora supone el 60% de la renta media, y es un exceso
absoluto. Revisión del marco legal actual.
• La Administración debe desarrollar una Política de Vivienda sostenible
(sostenibilidad y garantizar la autonomía de accesibilidad) que exige la
coordinación de las Políticas públicas y de los agentes. Por ejemplo, no tiene
sentido promover la construcción de unas viviendas si no se ofrece a esos
ciudadanos servicios de transporte o sanitarios a su alrededor. También es
necesario que se desarrolle el tejido empresarial allí donde se construyen
viviendas si no queremos ir hacia un modelo de “ciudad dormitorio”.
• La Política de Vivienda tiene que tener un sentido, un sentido de ciudadcomunidad.
No sólo se trata de construir, si no de analizar por qué, para qué y
para quién realiza la Administración actuaciones en el ámbito de la vivienda.
o EJE: Colaboración público-privada:
• Es necesario el fomento e impulso de los agentes privados de la vivienda,
verdadero motor de la actividad de construcción y rehabilitación
• Sin quitarle valor al aspecto social de la vivienda, es clave enfocar la vivienda
como una actividad económica. Es necesaria atender la producción para que
continúe siendo una actividad rentable incentivándola.
• La Política de Vivienda también debería incluir el fomento de la vivienda
tasada . No se está haciendo un uso inteligente de la Vivienda tasada para tapar
el ‘gap’ existente entre las viviendas protegidas y las libres. Hay una gran
mayoría social que queda fuera de los requisitos para acceder a una VPO pero
que no puede llegar a comprar una vivienda libre.
• Fomentar líneas como la eco-construcción
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HACIA EL PACTO SOCIAL POR LA VIVIENDA
ETXEBIZITZAREN ALDEKO ITUN SOZIALA LORTZEKO BIDEAN
PRINCIPALES IDEAS FUERZA
�� Necesidad de analizar y redefinir la demanda real, y a su vez redireccionar la oferta a la vista
de los resultados obtenidos.
�� Clarificar el término “Necesidad de Vivienda”. Piden, por tanto, que el pacto no se base sólo
en vivienda protegida, sino en el acceso a la vivienda en general
�� La Política de Vivienda también debe dirigirse a la “gran masa social”:
o A la hora de definir cuáles deben ser los primeros beneficiarios de la Pª de Vivienda
debería tenerse como criterio principal la renta disponible.
o Hay que identificar casuísticas, no colectivos. Las políticas de vivienda se considera
deben ir dirigidas a la ciudadanía vasca en general, atendiendo a sus necesidades a lo
largo de la vida.
�� El alquiler frente al modelo de propiedad:
o Se plantea como una posible solución, aumentar el parque de vivienda en alquiler
(gran parque público de vivienda en alquiler), entendiendo que el derecho natural no es
la propiedad, sino el acceso a una vivienda. Se podría aportar flexibilidad al sistema
mediante un gran parque de alquiler que sea gestionado por empresas de carácter mixto
para estabilizar el mercado inmobiliario.
o Se considera prioritario maximizar el alquiler desde la administración, y
estableciendo una rotación e itinerarios de incremento de calidad, con tarifas
tasadas, en función de la evolución de las personas, en número y en posibilidades
económicas.
o La Política de Vivienda tiene que tratar de garantizar el acceso a la vivienda de las
personas que no tengan medios para ello, primando el alquiler como instrumento de las
actuaciones públicas a través de las viviendas protegidas , de forma que se facilite la
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rotación . Para el cálculo del precio de la Vivienda protegida se recomienda utilizar una
baremación que permita así ajustarlo mejor en función de los ingresos y situación económica
de los demandantes.
o Es necesario suprimir la calificación permanente y el sistema de derecho preferente.
El sistema debe ser más flexible.
o Se considera oportuno elaborar un estudio comparativo con otros países.
�� Hay que incidir en el precio del suelo y en la política del suelo, que es el factor determinante
en la carestía de la vivienda. La Administración debe hacer sobre todo hincapié en políticas del
suelo (más que en políticas de vivienda). Hace falta que haya suelo disponible.
o Cuando se plantea el fomentar el alquiler hay que responder a una pregunta: ¿Por qué
no es rentable hoy por hoy que un % de las promociones sea para alquiler? POR EL
PRECIO DEL SUELO.
o Se trata de actuar sobre el mercado de vivienda libre (sobre el precio del suelo en
particular) que deberá servir de motor principal para la provisión de viviendas en
propiedad a precios asequibles.
�� La Coordinación de políticas públicas y el sentido de las mismas es vital:
o Alinear estrategias de vivienda con acción social.
o Política fiscal que favorezca el acceso a la vivienda a todos los ciudadanos
o Redefinir el papel de los Ayuntamientos
o Es necesario coordinar políticas públicas para que la Pª de Vivienda tenga sentido
(Transporte, Sanidad, AASS, Industria, etc.)
o Importancia de una política planificadora, mirando hacia dentro de las ciudades y
pueblos actuada en los centros en términos de rehabilitación activa.
�� Las medidas financieras son consideradas, hoy por hoy, las políticas de Vivienda más
eficaces.
�� Colaboración público-privada, mediante, por ejemplo, la concertación público-privada entre la
Administración y las empresas.
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AGENTES PARTICIPANTES EN
LA JORNADA
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AEGI PAIS VASCO
ALOKABIDE
ARABARRI
ASOCIACION DE CONSTRUCTORES DE GIPUZKOA (ASCONGI)
ASOCIACION DE CONSTRUCTORES Y PROMOTORES DE BIZKAIA(ASCOBI)
ASOCIACION DE PROPIETARIOS URBANOS DE ÁLAVA
ASOCIACION GOIZTIRI
AYUNTAMIENTO DE GETXO
BANCO SANTANDER
BBK
BBVA
BYCAM
CAJA VITAL
CÁRITAS
CCOO
CENTRO ESTUDIOS REGISTRALES
COLEGIO DE AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA DE ÁLAVA
COLEGIO DE AGENTES DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA DE BIZKAIA
COLEGIO DE APAREJADORES DE ÁLAVA
COLEGIO DE APAREJADORES DE BIZKAIA
COLEGIO DE ARQUITECTOS VASCO NAVARRO
COLEGIO DE REGISTRADORES DEL PAIS VASCO
CONSEJO GENERAL DE LA JUVENTUD
CONSTRUCCIONES EXISA
CONSTRUCCIONES SUKIA
DEBEGESA
DELEGACIÓN DEL GOBIERNO ÁLAVA
DELEGACIÓN DEL GOBIERNO BIZKAIA
DELEGACIÓN DEL GOBIERNO GIPUZKOA
DIPUTACIÓN FORAL DE ÁLAVA
DIRECCION DE PLANIFICACION Y PROCESOS OPERATIVOS DE LA VICECONSEJERIA
DIRECCION DE SUELO Y URBANISMO DE LA VICECONSEJERIA
DIRECCION DE VIVIENDA, INNOVACION Y CONTROL DE LA VICECONSEJERIA
DONOSTI AGINTZA
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ENSANCHE XXI
ESTRATEGIA EMPRESARIAL
EUDEL
FEDERACIÓN ASOCIACIÓN DE VECINOS VITORIA Y ALAVA
FEDERACION ASOCIACIONES VECINALES DE BILBAO
FUNDACION LABORAL SAN PRUDENCIO
GPS-EUSKADI
GPS-GESTION
GRUPISOS
HIRUKIDE
IBERMÁTICA
INMOBILIARIA ZORROZAURRE
JAUREGUIZAR
KIDETZA
KONFECOOP
KUTXA
LA CAIXA
LLANO REALTORS SL
MENCAR
ORUBIDE
PARTIDO NACIONALISTA VASCO
PARTIDO SOCIALISTA DE EUSKADI
SEA - UNIÓN EMPRESARIOS ALAVESES
SESTAO BERRI 2010
SOCIEDAD ERRENTEGIBEL S.A.
SOCIEDAD PÚBLICA DE GESTION DE VIVIENDAS EN ALQUILER
SURBISA
UGT
UNION DE CONSUMIDORES DE EUSKADI
UNIVERSIDAD DEL PAÍS VASCO
UNION PROGRESO Y DEMOCRACIA (UPyD)
VISESA
VIVIENDAS MUNICIPALES DE BILBAO
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18
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Hasiera
Kontaktu
Orria gomendatu
Hasierako orri gisa jarri
